信息时报讯（记者 罗莎琳）7月11日，广州CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。2024年上半年，写字楼市场搬迁需求推动成交，租金继续下行。优质零售物业市场零售商扩张谨慎，业主积极招揽令租户议价空间进一步扩大。而广州仓储物流市场空置率维持低位，除跨境电商以外的需求仍在缓慢复苏阶段。
优质写字楼：琶洲和金融城是去化主力区域
2024年上半年，广州市场录得位于金融城的汉银广场和保利南方财经大厦落成，办公面积总计15.9万平方米，供应量同比减少58.9%。全市空置率上半年累计轻微上调0.1个百分点，至第二季度季末报18.3%。第二季度录得净吸纳量4.2万平方米，环比减少18.5%。全市上半年净吸纳量累计为9.5万平方米，同比上升24.2%。新兴商务区是去化的主力区域，琶洲和金融城吸纳量共计占全市比例高达84%。
租户的租赁策略仍偏保守，控制租金成本是成交活动中的重要考量因素。从新租交易的类型看，上半年搬迁成交的占全市成交面积比达到73%，为近年来最高值。其中，对比起2023年，新租面积不变或减少的成交比例增加了12个百分点，显示出企业对于扩张持谨慎态度。另外，市场录得在租租户开展租约重组活动的案例，以期减小签订租约初期与现时市场租金的差值。受此影响，租金处于下行通道，上半年全市租金面价同样本比累计下跌2.2%，至每月每平方米141.4元。其中，去化压力较大的琶洲下调幅度超过总体水平。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部、办公楼负责人程志文表示：“2024年下半年，全市有6个项目、共计46万平方米的办公面积即将投入市场，九成的面积位于琶洲和金融城。持续增加的可租面积，让租户的议价能力继续提升，租金下行仍将持续。同时，业主积极应对，除了提供租金折让和装修补贴等优惠，多个项目在写字楼内打造自有品牌灵活办公空间作为配套，同时吸引和留住需要短期办公空间的租户。在竞争愈发激烈的市场环境下，楼宇提供多元化的优质服务是大势所趋。”
零售物业：特色餐饮表现积极
2024年上半年，广州优质零售物业市场没有新增供应，受传统百货超市、教培及酒楼的收缩影响，年中广州全市空置水平为8.4%，与2023年底基本持平，但较一季度末上升了0.2个百分点。非核心商圈受教培业态调整的影响更为突出，第二季度空置率环比上升0.3个百分点至季末的9.1%。而核心商圈的空置率则于第二季度持平，维持在6.9%，天河路更低至1.5%。
全市成交方面，特色餐饮表现积极，天河路零售业态更多样。上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%。餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮，茶饮咖啡甜点占比24%。而零售业态中，时尚服装品牌成交占比高达43%，以新旧品牌的更替为主。就区域而言，天河路商圈零售新店占比更高（49%），并且美妆护肤、珠宝配饰和电子产品及家电三个细分品类的合共占比更高达46%，远高于全市29%的总体水平，显示天河路商圈零售业态更为丰富和多样。
世邦魏理仕中国区战略顾问部、商业咨询负责人钟廉军表示：“未来半年，广州仅有一个优质项目入市，共57,000平方米。需求方面，当前零售市场新旧租户的转换仍未结束，这一方面来自此前累积的调整需求的延时集中释放；另一方面也来自业主，尤其是核心区位业主调整租户组合，以提升总体租值及品牌组合吸引力的自发行为。因此短期来看，可租面积的增加将令租金承压。但对租户来看，此时也是品牌市区拓展乃至核心商圈开店的好时机，无论连锁品牌或者初创品牌都将受惠。”
仓储物流：空置率保持低位，租金表现平稳
2024年上半年广州仅一个项目交付，共13.7万平方米，第二季度并未录得新增供应。半年供应同比下降72%。需求方面，跨境电商在第一季度表现活跃，在增城区和黄埔区均录得大面积成交。但进入第二季度，广州紧缺的大面积空置，阻碍了跨境电商的进一步扩张，季内成交以第三方物流的搬迁为主。同时，上半年位于黄埔的一个旧项目开始拆除重建，令广州仓储物流市场在第二季度出现负吸纳，上半年净吸纳量仅2,512平方米，空置率上升1.5个百分点至3.9%，仍为近年来较低的空置水平。
2024年上半年，除跨境电商以外的需求仍在缓慢复苏中，去化缓慢的项目下调租金报价，因此尽管个别项目开始调升租金报价，但全市总体租金仍保持平稳，第二季度末较2023年底小幅上升0.1%至每月每平方米39.0元，而第二季度则录得环比0.1%的下跌。在区位上，从化和黄埔都录得租金的下调。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部、产业地产负责人邓伟表示：“展望未来半年，广州将有两个项目投入市场，共27.7万平方米，分别位于增城和南沙，均为非保税项目，目前均积极预租中，下半年全市空置率或将被小幅推升。而佛山虽然将在下半年面临86万平方米的新增供应，但接近九成面积已被预租。因此，广佛片区空置压力可控。与此同时，2025年的新增仓储项目亦受跨境电商关注，并有新平台加入竞争，寻求大湾区物流项目，显示该产业当前仍处于扩张阶段。所以，尽管预期第三方物流和制造业等其他需求的恢复仍需时，但是跨境电商的需求可保证广佛片区空置率在短期内保持较低水平，支撑租金的平稳态势。”