省政协委员:尽快出台《共有产权房保障法》,让社会“夹心层”住有所居
2020-01-14 20:44:26

十九大报告提出:“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”去年11月,广州首批251套共有产权人才住房开放申购。今年年初,《广州市共有产权住房管理办法》(以下简称《办法》)正式出台实施,为都市打拼的青年“夹心层”提供了“住有所居”的新选择。

今年广东省两会期间,也不乏省政协委员关注人才住房。其中,九三学社社员、广东省社会科学院研究员李飏就带来了《共有产权房建设运行困境及对策建议》提案。针对资金来源、监管机制、产权分割等方面存在的难点,建议尽快出台《共有产权房保障法》,并制定具体的实施细则,解决购房者的后顾之忧。

统筹/信息时报记者 奚慧颖

文/信息时报记者 奚慧颖 庞泽欣 韩春华


关注点1:产权比例

实践中应因地制宜、因城施策加以确定

什么是共有产权住房?共有产权房是指符合条件的低收入无房家庭用低于商品房的市场价格购买的房屋,政府和个人按约定产权比例共同拥有房屋产权,主要用来解决社会“夹心层”的住房刚需。

如何确定产权比例是共有产权住房的核心问题。对此,省政协委员李飏指出,若政府产权占比大,则降低地方政府共有产权房建设的积极性;若政府产权占比小,则在房价已高的城市,保障对象仍缺乏购买力。

记者了解到,根据广州市现有《办法》,共有产权住房的购房人产权份额不低于50%,具体按照共有产权住房销售均价占销售前同地段、同类型新建商品住宅市场评估价的比例确定,同批次销售的同一项目的产权份额相同,其余产权份额为政府产权份额。而且共有产权比例在销售公告时和售价一同公布,并在《共有产权住房买卖合同》《共有产权住房共有协议》中载明。

不过,广州作为省会城市和一线城市,将购房人产权比例的底线设定为50%,其他城市宜参照该比例,还是有所浮动?李飏表示,在产权比例方面,如何因地制宜、因城施策在实践中亟待解决。

关注点2:资金来源

加快制定优惠政策 以吸引社会资本力量参与

“资金问题是共有产权房发展的最大拦路虎。”李飏说,从政府角度看,新建需要启动资金;政府回购共有产权房也需要资金;从开发商角度看,以“限价售、竞地价“方式取得土地,按低于同地段同品质商品房价格出售共有产权房,面对市场下行时的贬值风险,开发商的利润得不到保障,其建设意愿不可持续。

共有产权房是准公共用品,除财政补贴外,还需拓宽融资渠道。提案建议,可通过PPP模式融资,应加快制定优惠政策吸引社会力量社会资本的参与。由专业性第三方组织根据市场价格核算确定销售价格,政府尽量不直接参与定价、避免财政和政策风险。

同时,在全省范围内,开展土地面积、申请人规模调查。通过供需测算将共有产权房专项用地明确定下来,因地制宜明确建设规模、类别、水平及投入预算,科学规划统筹建设。

实际上,对于委员指出的问题,广州版《方案》中已经进行了明确。以政府投资建设的共有产权住房为例,项目资金实行“收支两条线”管理,新建、配建、转用房源所需支付的土地成本、建设成本、收购成本、销售和管理费用、财务费用及相关税费资金等纳入住房保障资金开支范围,售房收回资金作为非税收入上缴财政。

此外,筹集建设共有产权住房除享受国家城镇保障性安居工程专项资金支持之外,还可享受“取得住房公积金贷款、金融机构政策性融资支持及贷款利率优惠”在内的6项支持政策。

关注点3:监管机制

各部门信息互通 把好资格人审查前端入口

广州《办法》的最后明确了共有产权住房的相关法律责任,包括购房人骗购、弃购、违约、违建相关责任,以及政府部门和管理机构责任。弄虚作假的申购无效,即使取得住房也要退还,申购人需承担10年内禁止其申购共有产权住房、失信信息按照相关规定纳入公共信用信息管理系统被依法惩戒、追究违约经济责任等不利后果。

相对商品房及保障性住房而言,共有产权房对政府的监管要求更高。李飏认为,政府全程负责承购人的资格审查、产权分配、房产配售、售后管理、筹资建设、及对代持机构的监管等环节,也是对治理能力的考验。

为鼓励认购,政府允许承购人购满10年后一次性增购政府产权份额,取得完全产权,房屋性质转化为商品房。但目前转化退出机制还不完善,存在投机牟利寻租空间。同时,共有产权房在金融方面存在风险隐患。当承购人支付能力不足形成不良贷款时,防范金融系统风险将是政府治理面临的挑战。

产权意识深入人心的当下,转让、交易中所涉及的风险管理、法律纠纷、司法解释,需要实施细则。目前全国试点依据的是各地的“条例”或“征求意见稿”,李飏建议尽快出台《共有产权房保障法》,优化公积金贷款法律环境、畅通司法诉讼途径,解决购房者的后顾之忧。

还应当建立跨部门联合工作制度,理顺体制机制。利用大数据,加强部门信息互联互通,相关部门做好承购人资格审查、产权分配、房产配售及售后管理。把好资格人审查前端入口、守住房源转换退出末端出口。

相关提案

粤港澳大湾区人才安居 可在广佛肇建设城际人才住房新市镇

记者了解到,九三学社广东省委员会还向省政协十二届三次会议提交了一份“人才房”提案——《关于做好粤港澳大湾区人才安居工作的建议》。

现状:人才政策对“社会新鲜人”关注不足

这份提案指出,目前广东省大部分城市人才住房政策主要针对全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等高层次人才,或区域重点产业、机构指定的专业人才,而对处于事业发展上升阶段的青年人才关注不足。

在广州、深圳等热点城市,房价高、租金高正日益成为青年人才面临的严峻问题,青年人才申请公共租赁住房往往需要面临漫长的轮候期,而租赁补贴也往往杯水车薪。港澳人才在湾区内地城市安居置业仍也存在一定的不便。不仅政策覆盖面较窄,在空间布局方面存在一定的供需失衡,且缺乏针对港澳青年人才的专门性安居方案。

建议:可探索建设城际人才住房新市镇

人才的多层次特征决定了其住房消费需求的多样性。提案建议,各市针对不同层级的人才精准施策,并且加大对青年人才安居的重视程度,以尽力而为、量力而行为原则,以发放租赁补贴和供应政策性租赁住房为主要形式,以有限期保障为主要方式,为青年人才提供生活过渡导向的中短期、阶段性住房保障。

不仅如此,不妨尝试探索建设城际人才住房新市镇。在“广佛肇”“深莞惠”和“珠中江”等区域发展一体化的背景下,借助轨道交通的优势,在产业合作的城市交界处,采用新市镇的规划建设模式,打造风味独特、景色宜人、配套完善、功能齐全的若干个人才特色小镇,探索跨区域协调统筹的“产业+人才房”新模式。

加强港澳人才在粤安居方面,鼓励珠三角9市结合实际制定并完善人才安居政策,港澳人才享受工作所在地相关人才安居和住房保障政策。在湾区应聘或提前实习的应届港澳毕业生可按规定入住人才公寓。还有完善港澳人才购房政策、探索建设国际化人才社区等。