业内:四季度拿地仍将趋向谨慎
2019-09-29 21:12:37

信息时报讯(记者 罗莎琳)根据克而瑞统计显示,三季度土地市场持续低位、稳定运行,低溢价成交地块比例上升。企业拿地也维持谨慎、理性的态度,分化显著的同时,强者恒强的格局未变。而分化和差异主要体现在企业投资态度上。业内人士表示,在融资收紧、市场下滑的大背景下,“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱,谨慎的态势不变。拿地将更聚焦基本面较好的二线以及强三线城市。


TOP10新增货值集中度达42%

从2019年企业拿地情况来看,土地资源向头部房企集中的格局仍未改变,截至2019年8月末,TOP10房企的新增货值均已突破2000亿元,新增货值集中度维持在42%的较高水平,较上半年下降1个百分点。虽然拿地格局上规模房企优势明显,但头部房企拿地态度已更加理性,与去年同期销售10强房企新增货值相比,集中度从51%下降至42%。

其他各梯队中,TOP11-30强房企的新增货值集中度大于操盘金额集中度,加大力度拿地为此梯队中规模房企业绩更上一层楼提供了货值保障;而后50强房企为保持自身市场份额,新增货值集中度也稍高于操盘金额集中度。

土地市场在三季度整体在低位平稳运行,百强房企中不少企业趁市场静淡期增加土地储备,1-8月百强拿地销售比达到0.41,相较上半年上升0.05,相较2017年百强房企全年的拿地销售比则大幅下降0.18。分梯队来看,TOP10强房企的拿地销售比表现较为稳定,相较半年度仅从0.37上涨至0.38,保持理性状态;而11至30强房企拿地销售比在0.45左右,是TOP50房企中拿地最为积极的梯队,主要处于提升规模的需求,如美的、中梁1-8月拿地销售比超过0.7;此外后50强房企在1-8月拿地态度较为积极,“求生”欲望强烈。


6成地块溢价率不足10%

受到土地市场持续低位运行的影响,百强房企拿地也保持在理性状态,第三季度百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块溢价率不足10%,近8成地块成交溢价率低于30%,溢价率超过50%的地块仅占6%,相较第二季度大幅下降22个百分点。从具体地块来看,第三季度成交的高溢价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等地,东原地产以144%的溢价率竞得昆明官渡区3宗宅地;而龙头房企如恒大则第三季度拿地以底价成交为主,几乎没有高溢价成交地块。

随着今年大量房企回归一二线战略的落地,第一、二季度百强房企土地成交建面中二线城市占比持续增加,第三季度以来百强房企拿地的二三线城市占比分布逐渐趋于稳定,截止至8月末今年百强房企拿地中分别有46%和49%位于二、三线城市。与2018年全年拿地建面分布情况相比,二线城市占比上涨8个百分点,回归二线战略显著体现。


预计四季度房企投资趋向谨慎

展望四季度,企业投资将继续保持理性和谨慎,是否“逆周期”抄底拿地关键在于价格合理。一方面从房企自身来看,大部分上市房企截止到8月份完成了全年销售目标6成左右,四季度还将以走量、抓回款作为主要任务。另一方面从外部政策、融资环境来看,自从5月发文对房地产相关贷款严格监管以来,7、8月又分别开展了信托公司窗口指导、银行机构房地产业务专项检查等工作,融资环境持续收紧,典型房企的融资总量也随之下降。在这样的宏观环境下,标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度,不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

当然,对于仍有纳储需求的企业而言,建议拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本,通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。而在拿地区域的选择上,大部分三四线城市的市场红利已过,选择有产业、人口支撑的核心二三线城市是较为安全的选择:二线城市如目前快速发展中的郑州、武汉、成都等、三线城市如经济基本面良好、易受到核心城市辐射的佛山、常州、南通等均是前景相对明朗的城市。