两度流拍!太阳新天地5折甩卖仍无人接盘
2019-07-25 11:25:00

信息时报讯(记者 郑晓慧)继上月流拍后,7月25日上午10时许,太阳新天地二次拍卖再次以流拍收尾。据悉,本次起拍价为23.07亿元,比上一轮28.8亿元的起拍价再降5.77亿元,接近于估值41.2亿元的5折。可即便比评估价便宜了逾18亿元,依旧没有梁山好汉敢上前接盘。作为广州珠江新城最大的单体购物中心,如今却沦落到被债权人申请法院强制拍卖,半价甩卖却无人问津的境地着实令人唏嘘。

记者了解到,作为股东融资的平台,太阳新天地承担的债务将近30亿元,而每年的商场租金仅约1.8亿元,可谓债务缠身。此外,股东持续不断的“互撕”大战也阻碍了部分投资者的购买兴趣。广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出,目前起拍价23亿元,换算每平方米约2万3千元,基本与近几年广州的大宗项目交易单价接近,应该是在合理价格区间内。潜在买家最担心的是交接问题,能否顺利接收营运管理权成为关键考虑因素。

那么,历经2次流拍后的天阳新天地未来该何去何从呢?

二拍流拍


两度流拍,优质资产变“烫手山芋”

继上月以28.8亿流拍后,时隔一个月,7月24日太阳新天地再度开拍。遗憾的是,作为广州珠江新城最大的单体购物中心,太阳新天地在淘宝阿里拍卖的第二轮拍卖也难逃“流拍”厄运。

根据拍卖界面的标的物介绍显示,此次太阳新天地拍卖的包括813套房产、车位,产权人为本案被执行人广州华俊实业有限公司,建筑面积100191.8979平方米。本次拍卖起拍价下降至23.07亿元,保证金为1.15亿元,增价幅度为60万元及其倍数。

比起第一次起拍价28.8亿元再降5.77亿元,41.2亿元的5折。记者注意到,虽两次拍卖都无人报名,但本次拍卖热度较上一轮拍卖大幅下降。截至发稿,仅189人设置提醒,9379次围观,但在6月28日结束的第一轮拍卖里有378人设置了提醒,超17447次的围观人数。

对于两度流拍,控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君向记者表示,“大概率事件!”百嘉信集团人力行政总监范杰也表示“意料之中,非常遗憾!同时各潜在竞拍人最终都没出价,也证明了瑞晟公司给设置的诸多障碍确实给商场经营造成了破坏。”

早在23日,百嘉信集团人力行政总监范杰接受记者采访时,就表示了对本次拍卖不太乐观的看法。范杰告诉记者,仅上周就同法院带了11家投资人参观了太阳新天地,并就实际情况与投资者进行了交流,但估计最后实际参拍意愿都不大。“一来他们也搞不清楚纠纷情况,太乱了,二来他们可能也来不及准备资金。之前万科华润都有过意向,目前应该都明确不参拍了。”范杰说道。

吕碧君告诉记者,下一阶段是协议拍卖流程,控股股东和百嘉信集团将积极配合法院的后续工作,并且尽快通过法律途径维护股东权益,追究相关人员责任

广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出,太阳新天地地处珠江新城核心位置,其拍卖吸引了不少眼球,关注和有意向并购的投资者不少。“标的目前价格为23亿元,换算每平方米约2万3前元,基本与近几年广州的大宗项目交易单价接近,应该是在合理价格去间内。潜在买家最担心的还是交吉问题,能否顺利接受营运管理权成为关键考虑因素。”

太阳新天地中庭。信息时报记者 郭柯堂 摄


股东“互撕大战”持续不断

原有股东互撕,双方上演商场经营权争夺战,影响了买家对商场未来经营的信心。广州铁路运输中级法院也在发布的拍卖公告提醒,该标的存在多次抵押,因众多抵押权人享有优先受偿权,存在执行款金融不足导致无法支付竞买人垫付费用的可能。

据天眼查显示,此次太阳新天地拍卖的被执行人为广州华骏实业有限公司,由广州百嘉信集团有限公司100%持股,拥有广州太阳新天地资产经营有限公司70%的股权。而百嘉信集团目前是瑞晟公司持股40%,上海訾希持股30%,另外的30%股权由北京万士丰持有。

6月20日,北京万士丰、上海訾希曾在6月20日联合召开媒体说明会,双方股东授权代表亦说明,太阳新天地沦落到被拍卖的地步,主要由三方面原因造成:1、受负债额较大拖累;2、严重低估了宏观金融环境变化所带来的影响;3、百嘉信集团股东层面存在着较大纠纷。

此外,在该场媒体会现场北京万士丰和上海訾希还向到场媒体播放了一段数名男子在太阳新天地百嘉信集团前台搬运保险箱的监控视频。吕碧君称,此前,在整体公司运营当中,察觉到有私下使用公章和违背股东意愿调动财务的行为,在这种前提下与对方委托的代表产生了冲突,进而导致了瑞晟公司的相关人员强行撬开保险箱,盗窃并转移了集团及旗下各公司一系列公章证照和公司银行账户网银U盾,违法窃取了百嘉信集团的实际控制权。对此,北京万士丰和上海訾希已就此事向冼村派出所报案,但对于是否立案,他则称不便透露。

而作为对瑞晟公司相关人员违法盗取百嘉信集团实际控制权的回应,吕碧君表示,今年3月4日,北京万士丰和上海訾希召开的临时股东会决议上,罢免了董事长和相应的董事,并启用了新的公章。但当记者继续询问启用的新公章是否有工商备案时,吕碧君则表示在股东决议后即是有效的,并无工商备案。

此外,吕碧君还称,瑞晟公司利用公章在今年2月初,联合第三债权人广州金瑞泰小额贷款有限公司共同成立了广州戎威物业管理有限公司,用于接管太阳新天地商场的日常经营。此举直接导致了自5月4日起,商场经营出现了瑞晟公司、戎威公司和控股股东管理对峙的局面,严重影响到了商场的正常经营。

早先有消息指出,戎威公司是瑞晟公司旗下子公司,是为了解决股东之间的纠纷,在债权人的协调下成立的,于今年3月1日进驻太阳新天地,并接手了商场的经营管理权,债权人还同意通过一定比例返还支付戎威物业每个月的开支,维持购物中心的正常运营,该资金的使用需先行经广州中院审批且事后提交使用报告。

但在此次北京万士丰和上海訾希召开的媒体说明会上,主办方多次表明太阳新天地的商业管理团队一直在负责整个商场的管理,并在商场的M层有100位员工在负责商场的招商和运营工作。也就是说,商场的商户是与广州太阳新天地购物中心有限公司签订的合约,但但租金现在却交给了戎威公司。对于出现第三方戎威公司的介入,目前已向法院起诉。


未来何去何从?

基于目前情况来看,太阳新天地前途未卜。百嘉信集团财务副总监吕碧君在6月20日的媒体说明会上曾表示,“资产是好资产,但也存在很多问题,我们真心希望购物中心能够找到一个好东家,也希望潜在买家在参与拍卖前能充分调研公司的历史欠税、负债,存在的长期租约等问题”。

据了解,目前太阳新地天由瑞晟公司、北京万士丰、上海訾希各持股40%、30%、30%。就项目的管理控制权,北京万士丰、上海訾希联手与瑞晟公司形成对峙局面,双方各执一词,同时项目还存在项目租户保证金被查扣,部分区域装修施工停顿、拖欠工程款,责权人租收益分割复杂等问题。

戎威公司负责人则详细列出多项太阳新天地的历史遗留问题:原有百货撤场后,该片区域经招租后,保证金被法院查扣,大量租户近千万的保证金无法归还,同时该区域装修施工停顿,拖欠超千万的工程款亟待解决,

另外此次拍卖的是太阳新天地购物中心大部分面积而非全部,同时买家须面对复杂的收益分割问题,很可能的结果是获得了产权却不能拿到全部租金收益。

此外,太阳新天地物业作为百嘉信集团的核心资产,失去了租金收益保障,全体全员的工资及解除劳动合同经济补偿金将没有任何着落,甚至商场部分电梯及机电设备等也另外做了抵押登记,没有债权人的同意与配合,商场后续运营存在重大隐患。

“由于外部经济形势剧烈变化,而身后背负的债务压力实在太大,作为太阳新天地实际拥有者的百嘉信集团、华骏实业,去年连基本的利息也还不起了。”太阳新天地购物中心控股股东代表、广州百嘉信集团有限公司财务副总监吕碧君在记者采访时坦言。记者了解到,作为股东融资的平台,太阳新天地承担的债务将近30亿元,而每年的商场租金仅约1.8亿元。

持续的闹剧,一定程度上也影响了商场的人气和运营。居住在马场路的广州市民刘女士向记者表示,除了原广百百货6层和8层开放为餐饮和影视区外,其他楼层依旧被封,且陆续有2 3间店铺关门。

黄文杰则表示,部分商铺关门并不可怕,运管理权能否集中顺利交给新买家才是关键,如果能够整体移交,经过重整顺利开业后,是有可能重振当年兴旺状况的。“目前来看,要么法院强制介入,要么来一个具有国资背景的强势买家或许能做到接盘理顺。”

百嘉信股权纠纷背后,实际折射的是新零售时代下传统百货业风光背后暗藏的危机以及商业地产“淘金热”的降温。

事实上,中国零售业发展到近几年,随着电商的崛起,整个零售格局发生了颠覆性变化。在线购物在冲击了实体零售商的同时,也促使传统零售业者做出转型,而更多的电商巨头都陆续介入了实体零售企业的投资与合作,线上线下融合的新零售时代来临。

那么,在O2O线上线下融合的新零售时代开启的当下,历经2次流拍的太阳新天地能都抓住机遇呢?